Comment investir dans l’immobilier ?
Saviez-vous que si l’on sait comment s’y prendre, il est tout à fait possible, en l’espace de quelques années, de vivre uniquement de ses loyers perçus ?
C’est possible même en partant de rien, sans argent. Mais la majorité des individus est tellement ancrée dans des a priori, qu’elle pense que c’est impossible.
« On ne prête qu’aux riches », « Il faut être un expert de l’immobilier », et bien d’autres encore…
Cependant, il n’y a pas de magie ni secret, tout s’apprend. Apprendre à dénicher les bons biens, à obtenir le bon financement, à établir le bon montage fiscal, et à avoir la bonne gestion.
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Pourquoi investir dans l‘immobilier ?
Prenons l’exemple d’une personne qui épargne 400€ par mois, à un taux d’intérêt de 4%.
Au bout de 10 ans, elle disposera d’un peu moins de 60,000€.
Maintenant, au lieu d’épargner pendant 10 ans, elle emprunte ces 60,000€, à un taux d’intérêt de 1.05% (taux moyen constaté au 5/1/2021) sur 20 ans, pour investir dans un bien immobilier rentable.
Non seulement elle perçoit rapidement 400€ de loyer par mois, mais en plus, elle se crée un patrimoine immobilier, en amortissant le bien avec la mensualité de crédit d’environ 300€.
Résultat, elle encaisse 100€ de revenu mensuel, et cerise sur le gâteau, c’est le locataire qui finance la mensualité de crédit, et donc son patrimoine !
Mais pour ça, il faut savoir comment faire, et éviter les erreurs que font Madame et Monsieur tout le monde.
Les principales erreurs à éviter en investissement immobilier
La liste des erreurs que les investisseurs commettent est longue, mais nous observons généralement quatre erreurs majeures que 99% des gens font.
- Acheter un bien pas rentable
Un bien rentable c’est un bien dont le loyer mensuel perçu est largement supérieur au remboursement du crédit que l’on doit verser à la banque.
C’est entièrement possible. Cependant, 99% des gens ne savent pas comment faire, et se font de fausses idées quant à la rentabilité espérée d’un bien immobilier.
- Obtenir un financement non optimisé
La manière de se faire financer joue un rôle primordial dans tout investissement immobilier rentable. Si vous allez voir une banque pour demander un prêt, avec les mêmes arguments que tout le monde, vous obtiendrez les mêmes résultats que tout monde…
Il y a des solutions pour changer de catégorie d’investisseur, et faire partie du 1% d’investisseurs rentables.
- Payer trop d’impôts
Il existe des moyens légaux d’investir dans un bien rentable et de ne presque pas payer d’impôts. Mais peu de personnes connaissent la fiscalité, et beaucoup laissent toute la marge bénéficiaire à l’Etat.
Pire, certains croient faire une bonne affaire en achetant des biens en défiscalisation. C’est vraiment tout sauf une bonne idée. A part si l’objectif est clairement d’enrichir les promoteurs de ce type de biens…
- Avoir une gestion imprécise ou approximative
Bien gérer ses propriétés peut également faire toute la différence entre être rentable ou non. Que l’on soit proche de ses biens ou à distance, il faut employer les bonnes techniques et astuces pour une gestion efficace à long terme.
Comment bien investir dans l’immobilier ?
Tout est dans la méthode
Il suffit de connaitre la méthode et de l’appliquer. Dire ceci peut sembler un peu simpliste, mais cette méthode n’a rien de magique, elle est rationnelle et systématique. Il faut l’apprendre.
Lorsque nous ne connaissons rien en immobilier, cela paraît infaisable. Mais, à partir du moment où nous savons, cela paraît très simple.
Tout le monde peut être rentable, lorsque l’on sait :
- dans quoi investir
- quel financement obtenir
- quel régime fiscal choisir
- comment gérer les choses, même à distance.
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Comment investir de manière rentable dans l’immobilier ?
Lorsque nous parlons de rentabilité, nous pouvons l’envisager sous plusieurs angles :
- la Rentabilité Brute: (loyer x 12) / prix du bien x 100
- la Rentabilité Nette: après les frais (taxe foncière, travaux, gestion, assurances, charges diverses)
- la Rentabilité Nette Nette (ce n’est pas une erreur de frappe) : après les impôts.
Concrètement, avec les bonnes méthodes, obtenir une Rentabilité Nette Nette de 8% est « facile ».
Monter à 10% est vraiment faisable.
12%, ce sera réservé aux meilleurs.
La rentabilité des fonds propres
En général, lorsque nous parlons de rentabilité, c’est par rapport au capital investi, composé des fonds propres et du capital emprunté.
Avec 10,000€ investis, une rentabilité de 8% par an nous permet d’obtenir 800€.
Mais quelle est la rentabilité de ces 10,000€ investis en fonds propres, sur un bien à 100,000€ financé à hauteur de 90,000€ par la banque, et rapportant 8% de rentabilité ?
8% de 100,000€ nous donnent 8,000€ par an.
Donc, gagner 8,000€ par an avec 10,000€ de fonds propres nous donne une rentabilité de 80%.
C’est une énorme rentabilité. Et ceci n’est qu’un exemple basique, largement atteignable.
En réalité, en appliquant les bonnes méthodes, il est possible de gagner 4 ou 5 fois plus.
Au risque d’en heurter certains, mais c’est un fait, tout le monde n’est pas capable de comprendre ça.
Comment investir dans l’immobilier sans argent ?
En réalité, c’est même l’inverse. C’est en participant et en agissant que le capital va se constituer.
Bien entendu, plus une personne possède de capital, plus elle va pouvoir aller vite.
Cependant, il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier sans argent, mais comment ?
Tout d’abord, quand nous disons sans argent, c’est réellement sans rien à apporter au projet. Ce qui signifie que la banque va tout financer, le bien, les travaux, et même les frais de notaire. Dans le jargon immobilier, cela s’appelle « un financement à 110% ».
Pour pouvoir faire cela, il faut savoir comment les banques fonctionnent.
- Que veut la banque ? La même chose que vous : gagner de l’argent ! Donc, placer de l’épargne, et souscrire à des assurances chez elle est une très bonne idée.
- Négocier le taux d’intérêt ne sert pas à grand-chose de nos jours, vus les taux pratiqués, et ce n’est pas avec le taux que la banque gagne de l’argent.
- Parler son langage, et pas de ce qu’elle ne connait pas (comme la « liberté financière », concept qu’elle pourrait trouver très flou). Il faut inspirer la sécurité et le risque minimum.
- La banque adore Madame et Monsieur tout le monde, car ils sont fiables. Ils travaillent et font un investissement « sûr » pour bien préparer leur retraite.
- Ne pas hésiter à parler de résidence principale, même si ce n’est pas le cas, tout est restant crédible. Chacun a le droit de changer d’avis sans avertir qui que ce soit.
Il existe heureusement des banquiers qui comprennent parfaitement l’investissement immobilier, et avec qui tout dire est un plus. Mais, ils sont l’exception et non la règle.
Comment réussir son investissement immobilier ?
Il faut rester humble, et ne surtout pas croire que nous savons tout sur tout. Pour savoir comment investir dans l’immobilier, il faut apprendre de ceux qui ont la connaissance et l’expérience. Et appliquer la méthode.
En définitive, ne vous lancez pas dans l’investissement immobilier en faisant n’importe quoi. Apprenez la méthode qui fonctionne, et appliquez-la. Il est donc primordial de vous former.